Otaczają Nas na każdym kroku, choć nie zawsze je czujemy. Są wliczone wszystkiego. Dlaczego zatem nie płacić podatków również od sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza jeśli na niej zarobiliśmy.

Zasada jest prosta – kupiłeś nieruchomość, jej wartość wzrosła a potem ją sprzedałeś.

Powinieneś zapłacić od tego podatek. Na szczęście nie od wartości całej nieruchomości (w tym zakresie podatek zapłaci kupujący w kwocie 2% od zapłaconej ceny). 

Od różnicy pomiędzy ceną zakupu i ceną sprzedaży, przecież zarobiłeś pieniądze a Państwo lubi jak się z nim dzielisz swoimi zarobkami.

Na szczęście są sposoby aby uniknąć płacenie takiego podatku a przynajmniej ograniczyć jego wysokość. 

Zaznaczam, że ten tekst dotyczy tylko osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Sposoby uniknięcia zapłaty tego podatku lub obniżenia jego wysokości.

a. Sposób 1 – upływ czasu.

Jeżeli sprzedajesz nieruchomość po upływie 5 lat podatkowych od jej nabycia nie musisz płacić podatku. 

Sformułowanie „lata podatkowe” oznacza, że termin biegnie od końca roku w którym kupiłeś nieruchomość (jeśli kupiłeś w maju 2021r. możesz sprzedać bez obowiązku podatkowego w styczniu 2027r.).

b. Sposób 2 – ulga mieszkaniowa.

Jeśli sprzedajesz mieszkanie po to aby kupić inne mieszkanie, dom lub przeznaczasz uzyskaną kwotę na remont istniejącej nieruchomości a wszystko to ma Tobie służyć na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jest szansa, że również nie zapłacisz podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości albo zapłacisz go w mniejszej wysokości ponieważ część tego dochodu jest zwolniona od podatku.

Jak wyliczyć jaka część? Nie przytoczę tutaj fragmentu ustawy, bo można go czytać wielokrotnie i ciągle nic z tego nie rozumieć. 

Najprościej to wytłumaczyć na przykładzie. 

Kupiłeś mieszkanie w 2019r. za kwotę 400.000 zł a potem po dwóch latach sprzedałeś je za 500.000 zł. Tym samym zarobiłeś na transakcji 100.000 zł.

Jednocześnie zdecydowałeś się na zakup mniejszego lokum za kwotę 350.000 zł a więc tańszego niż Twoje poprzednie mieszkanie. 

Musisz teraz podzielić wydatki na nowe mieszkanie (350.000 zł) przez wartość transakcyjną poprzedniego mieszkania (400.000 zł) a otrzymany wynik pomnożyć przez uzyskany dochód (100.000 zł). Otrzymujesz tym samym kwotę 87.500 zł, która jest wolna od podatku a więc musisz zapłacić Państwu różnicę pomiędzy kwotą dochodu (100.000 zł) a kwotą wolną od podatku (87.500 zł) czyli 12.500 zł. Lepiej niż 19.000 zł ale wciąć trzeba coś zapłacić.

W praktyce jeśli wydasz na nowe lokum co najmniej tyle samo ile uzyskałeś ze sprzedaży nie zapłacisz podatku od sprzedaży w ogóle, jeśli wydatki będą niższe – podatek będzie proporcjonalny do stosunku ceny sprzedaży i nakładów na nowe lokum (koszty zakupu, remontu). 

Wracając do powyższego przykładu – jeśli kupisz nowe mieszkanie za 350.000 zł ale dodatkowo wyremontujesz je za 50.000 zł należny podatek wyniesie 0 zł. 

Masz na takie rozliczenia 3 lata podatkowe.

c. Sposób 3 – remont sprzedawanej nieruchomości.

Koszty remontu nieruchomości podnoszą jej wartość dlatego też wpływają na wysokość dochodu osiągniętego ze sprzedaży.

Jeśli kupiłeś mieszkanie za 350.000 zł, wyremontowałeś za 50.000 zł i sprzedałeś za 400.000 zł nie uzyskujesz dochodu, ponieważ wyjąłeś tyle ile włożyłeś. Jeśli zaś sprzedałeś je za 420.000 zł Twój dochód to 20.000 zł a podatek 3.800 zł.

Podatek od nieruchomości uzyskanej w wyniku podziału majątku małżeńskiego. 

W przypadku rozwodu następuje z reguły podział majątku wspólnego (jeżeli naturalnie jest co dzielić). 

W sytuacji gdy w skład majątku wspólnego wchodzi nieruchomość, która później przypada jednemu z byłych małżonków wówczas termin pięcioletni biegnie nie od daty podziału majątku ale od daty nabycia nieruchomości przez małżonków do majątku wspólnego.

Tym samym niejednokrotnie pozwala to na sprzedaż takiej nieruchomości bez konieczności zapłaty podatku.

Rozliczenie podatku.

Podatek rozlicza się na druku PIT-39 składanym do właściwego urzędu skarbowego do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży nieruchomości.

W deklaracji powyższej wskazuje się kwotę uzyskaną ze sprzedaży, ewentualne nakłady na nieruchomość pomniejszające uzyskany dochód oraz deklarację jakie kwoty uzyskane przez podatnika będą przeznaczone na jego potrzeby mieszkaniowe.

Pamiętaj przy tym, że urząd skarbowy nie będzie się spieszył i jeżeli już się odezwie to pod koniec terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego, który również wynosi pięć lat i liczy się go od końca roku, w którym złożyłeś deklarację podatkową.