Najprościej rzecz ujmując jest to przeniesienie prawa własności nieruchomości lub rzeczy ruchomej (tudzież zobowiązanie się do takiego przeniesienia) celem zabezpieczenia spłaty zobowiązania finansowego. 

Po uregulowaniu długu rzecz wraca do poprzedniego właściciela a jeśli dług nie zostanie uregulowany – pozostaje w rękach wierzyciela jako rekompensata zobowiązania a dług wygasa.

Jak widać na wskazanym przykładzie jest to zabezpieczenie niemal doskonałe. Przy założeniu poprawnego skalkulowania kwoty pożyczki i wartości nieruchomości Pan Edmund może być prawie pewien, że nie straci na tym interesie i jeśli Pan Adam pieniędzy mu nie zwróci zamiast tego będzie dysponował nieruchomością.  

Bardziej „miękką” formą przewłaszczenia jest zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości w przypadku braku spłaty zobowiązania ale jest ono stosunkowo rzadko stosowane z uwagi na fakt, że dłużnik może się „rozmyślić” i wówczas wierzyciel skazany jest na dochodzenie swoich praw przed sądem co jak wiemy jest długotrwałe, kosztowne i nie zawsze kończy się po myśli inicjującego postępowanie sądowe.

Skąd strach przed takim zabezpieczaniem wierzytelności.

Znakomita większość umów spotykanych na co dzień jest regulowana w przepisach kodeksu cywilnego. 

Przewłaszczenie na zabezpieczenie poza jednym przepisem wprowadzonym w zeszłym roku nie doczekało się kompleksowego unormowania. Mamy więc tutaj do czynienia z tzw. umową nienazwaną, której dopracowanie pozostawiono praktyce.   

Z uwagi na swój charakter (przeniesienie własności nieruchomości) taka forma zabezpieczania wierzytelności może być źródłem licznych nadużyć skutkujących pozbawianiem ludzi mieszkań za długi niewspółmiernie niższe od wartości nieruchomości. 

Słyszałeś zapewne o tzw. mafii mieszkaniowej, której przedstawiciele proponowali starszym osobom pożyczki pod zastaw ich mieszkań, przy czym celem takiego działania nie było zarabianie na pożyczkach lecz nieuczciwe przejmowanie nieruchomości. 

Takie sytuacje uczuliły sądy, które z dużą uwagą przyglądają się przewłaszczeniu na zabezpieczenie analizując przede wszystkich, czy nie doszło do naruszenia tzw. zasady proporcjonalności.

Zasada proporcjonalności oznacza, że pomiędzy wysokością kwoty zobowiązania a wartością nieruchomości przewłaszczonej na zabezpieczenie nie może być znaczącej różnicy, która skutkowałaby możliwością przejęcia nieruchomości za bezcen.

Ponadto konstruując taką umowę należy pamiętać o szeregu innych okoliczności, sprecyzować warunki samego zobowiązania finansowego, terminy spłat, terminy możliwego oświadczenia o przejęciu nieruchomości jak również kwestię ewentualnej częściowej spłaty należności. 

Ze strony dłużnika warto również zadbać o zapisy gwarantujące zwrot nieruchomości w przypadku spłaty całości zobowiązania.

Pamiętać należy, że przewłaszczenie na zabezpieczenie samo w sobie jest legalne ale jego stosowanie nie jest ani proste ani oczywiste. 

Dlatego ważne jest aby – zanim się zaangażujesz w tego typu transakcję – została ona prześwietlona przez doświadczonego adwokata.

Ważność umowy o przewłaszczeniu na zabezpieczenie może być kwestionowana przede wszystkim w przypadku braku zachowania zasady proporcjonalności na podstawie przepisów kodeksu cywilnego o wyzysku (art. 388). 

Z punktu widzenia pożyczkodawcy pamiętać należy, że skuteczne zakwestionowanie ważności przewłaszczenia na zabezpieczenie nie oznacza automatycznego zwrotu pożyczonych pieniędzy. Tym samym stwierdzenie nieważności takiej umowy może finalnie skutkować utratą możliwości odzyskania pożyczonych pieniędzy poprzez utratę zabezpieczenia.

Nieprawidłowości przy tego typu umowach mogą mieć również wymiar karnoprawny. Głośne było aresztowanie kilku trójmiejskich notariuszy podpisujących akty notarialne przenoszące własność nieruchomości na zabezpieczenie stąd też w środowisku notarialnym panuje duża ostrożność względem tego typu czynności. 

Osoby zaangażowane w zawieranie tego typu umów z naruszeniem obowiązujących przepisów ryzykują odpowiedzialnością karną na podstawie art. 286 lub 304 kodeksu karnego.