To jedno z najsilniejszych zabezpieczeń funkcjonujących na rynku finansowym, dlatego jest tak powszechnie stosowane. Jest to tzw. zabezpieczenie rzeczowe, czyli związane z samą nieruchomością niezależnie od tego kto jest jej aktualnym właścicielem.

Poprzez wpis hipoteki w księdze wieczystej możesz domagać się zapłaty należnych Ci pieniędzy nie tylko od Twojego dłużnika osobistego (kogoś kto bezpośrednio jest Ci winny pieniądze) ale również od każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką.

Jeśli Twój dłużnik sprzeda lub przekaże w darowiźnie swoją nieruchomość, która jest zabezpieczona hipoteką możesz domagać się zapłaty również od jej aktualnych właścicieli a oni nie wykreślą tej hipoteki bez Twojej zgody.

Mało logiczne? Ale prawdziwe za sprawą art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który wskazuje że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Co ciekawe daty te może dzielić dużo czasu – nawet miesiące. Czyli na przykład wierzyciel składa wniosek o wpis hipoteki w księdze wieczystej 2 stycznia 2020r. a hipoteka zostaje wpisana 6 maja 2020r. W okresie pomiędzy 2 stycznia a 6 maja hipoteka nie istnieje (nie ma jeszcze wpisu) ale po 6 maja istnieje i to tak, jakby była wpisana w dniu 2 stycznia 2020r. Taka ciekawostka.

Dlatego też, jeśli analizujesz wpisy w księdze wieczystej w dziale IV i widzisz wprawdzie, że żadna hipoteka tam nie widnieje ale z drugiej strony widzisz na samej górze informację o wzmiance wniosku o wpis zbadaj sprawę bardziej szczegółowo, ponieważ być może procedowany jest wniosek o wpis hipoteki, która choć dziś nie widnieje w księdze wieczystej będzie wpisana ze skutkiem na datę wcześniejszą.

Czy hipoteka ogranicza możliwość sprzedaży nieruchomości.

I nie i tak.

Nie ponieważ nie ma żadnego przepisu, który uniemożliwia sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nieważne czy hipoteką umowną czy ustawową. Zresztą nawiązuje do tego wprost art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który mówi że niedopuszczalne jest zobowiązanie do nieobciążania lub nie zbywania nieruchomości obciążonej hipoteką.

Tak więc formalnie brak jest podstaw aby mówić o takich ograniczeniach.

Tym niemniej faktycznie istnieją one w postaci stygmatyzowania nieruchomości obciążonej hipoteką. Nieruchomość taka jest automatycznie mniej warta z uwagi na obawę kupującego, że w przyszłości odpowie finansowo za długi sprzedającego do wysokości hipoteki. Dlatego faktycznie trudno jest znaleźć kupca na nieruchomość obciążoną hipotecznie, który zapłaci za nią tyle, ile w rzeczywistości jest warta.

Co to znaczy podstawienie hipoteki i kiedy może nastąpić?

Jak wskazano w artykule dotyczącym egzekwowania należności hipotecznych (patrz tutaj) kolejność hipotek ma niebagatelne znaczenie. Im wyższa jest pozycja hipoteki tym większe szanse na uzyskania należności zabezpieczonej tą hipoteką.

Dlatego też należy pamiętać, że hipoteki wygasłe można zastępować nowymi wpisanymi w ich miejsce (wartość nowych nie może przekroczyć wartości starej).

Właściciel nieruchomości może albo jednocześnie z wnioskiem o wykreślenie hipoteki „starej” złożyć wniosek o wpis hipoteki „nowej” albo (chcąc zachować taką możliwość na przyszłość) w chwili wykreślenie hipoteki „starej” złoży wniosek o wpis uprawnienia do dysponowania miejscem po wygasłej hipotece w przyszłości.

W przeciwnym razie hipoteki znajdujące się na dalszych miejscach w księdze wieczystej „przesuwają” się o jedną pozycję do góry.

Jakie są koszty związane z hipotekami?

Dokumentów mogących stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej jest wiele, dlatego nie pokuszę się o wskazanie kompletnego cennika takich usług.

Opłata za wniosek o wpis w księdze wieczystej hipoteki wynosi 200 zł.

Opłata za wniosek o wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki wynosi 100 zł.

W przypadku braku dobrowolnego wydania zgody na wykreślenie hipoteki przez wierzyciela można liczyć się z koniecznością uiszczenia opłaty sądowej 2.000 zł w związku z pozwem zmierzającym do wykreślenia tego prawa.