Najprościej mówiąc jest to zakłócanie korzystania z nieruchomości przez osobę posiadającą sąsiednią (najczęściej) nieruchomość. 

Jedna z naczelnych zasada związanych z prawem własności mówi, że każdy ma prawo do korzystania ze swojej nieruchomości lecz przy tym korzystaniu nie powinien zakłócać korzystania z nieruchomości sąsiednich. Granicą Twoich uprawnień do korzystania z nieruchomości są uprawnienia Twoich sąsiadów do korzystania z należących do nich nieruchomości.

Pamiętajmy, że jako nieruchomości rozumiemy również mieszkania położone w jednym bloku, gdzie jeden sąsiad korzysta ze swojego lokalu w sposób uprzykrzający życie innym. Granicą Twoich uprawnień do korzystania z nieruchomości są uprawnienia Twoich sąsiadów do korzystania z należących do nich nieruchomości.

Jak walczyć z immisjami.

Na początku należy podjąć dialog z właścicielem nieruchomości sąsiedniej, który w Twojej ocenie narusza zasady miru sąsiedzkiego ponad dopuszczalną miarę. 

Jeśli nie jest to pierwszy mój tekst, który czytacie z pewnością zauważyliście, że preferuję polubowny sposób załatwiania spraw spornych (o ile są na to jakiekolwiek szanse). 

Często rozmowa i spokojne przedstawienie swoich racji może zdziałać cuda.

Niestety nie zawsze.

W przypadku, gdy nie udaje się porozumieć z sąsiadem dobrze jest porozmawiać z adwokatem, który:

a. na podstawie informacji uzyskanych od Ciebie stwierdzi, czy dane niedogodności w ogóle stanowią immisje

b. przygotuje przedsądowe wezwanie do zaniechania, które może (ale nie musi) pomóc

c. jeśli sprawa będzie nadawała się do sądu a sąsiad nie zareaguje – zainicjuje w Twoim imieniu postępowanie sądowe o zaniechanie immisji o może i o zadośćuczynienie.

Nie każde zakłócanie korzystania z nieruchomości jest immisją i może być skutecznie zwalczane przed sądem, dlatego zanim podejmiesz kroki prawne warto ustalić jak wygląda sytuacja w Twoim przypadku.

Żądania sądowe.

Przy założeniu, że rzeczywiście masz do czynienia z niedozwolonym naruszeniem prawa własności a sprawca tego zamieszania nie zamierza ustąpić, można przed sądem domagać się:

a. przede wszystkim zaniechania immisji i przywrócenia stanu zgodnego z prawem,

b. ponadto, jeśli immisji naruszały Twoje dobra osobiste (jak np. prawo do spokojnego zamieszkiwania), odpowiedniej kwoty tytułem zadośćuczynienia (dla siebie lub na wybrany cel społeczny),

c. jeśli immisje wywołały szkodę (np. na skutek hałasu podupadłeś na zdrowiu albo Twoja nieruchomość została w jakiś sposób uszkodzona) również naprawienia tej szkody.

Koszty postępowania sądowego.

Koszty zależą od wybranego scenariusza działania. 

a. sprawa o zaniechanie – no i tu zaczyna się problem, ponieważ przepisy tej kwestii nie regulują jednoznacznie pozostawiając ją praktyce, która….. nie jest jednomyślna.

Tak więc – jedna ze szkół mówi o wartości całej nieruchomości narażonej na działanie immisji, czyli opłata sądowa to ….. 5% wartości tej nieruchomości!! 

Na szczęście ten pogląd już odchodzi do lamusa.

Druga szkoła mówi o różnicy w wartości nieruchomości „czystej” od immisji i narażonej na te immisji (czyli de facto mniej wartej). 

Przykład – masz dom wart 500.000 zł ale sąsiad dymem ze swojego pieca nie tylko wpływa negatywnie na jakość powietrza na Twoim podwórku ale również powoduje brudzenie się elewacji. Uznajesz więc, że dopóki musisz znosić te immisje to dom jest wart 400.000 zł. Różnica to 100.000 zł czyli opłata to 5.000 zł. Lepiej, ale ciągle drogo.

Trzecia opcja (na szczęście coraz bardziej popularna) to wyliczenie opłaty sądowej jako ułamka od wartości trzykrotnego czynszu za wynajęcie Twojej nieruchomości. Piszę ułamka bo jeśli wartość czynszu będzie powyżej 20.000 zł ułamek wyniesie 5% a jeśli mniej – będzie oscylował wokół tej wartości w zależności od tego w jakie „widełki” opłat trafisz;

b. sprawa o dobra osobiste – opłata stała 600 zł plus ewentualnie ok. 5 % żądania w przypadku, gdy domagasz się zadośćuczynienia;

c. sprawa o odszkodowanie – ok. 5 % od dochodzonej przez Ciebie kwoty.